こんにちは！倉敷市で相続専門の行政書士、そして空き家専門の不動産屋として活動している「相続円満相談室 / 正直不動産」の内川良太郎です。
先日、大変光栄なことに岡山地方法務局にお招きいただき、法務局の皆様や関係者の前で講演をさせていただく機会がありました。
どんなことを話をしたかは、Youtubeで確認してみてください。
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テーマは、「現場から見る、空き家が増えていく本当の仕組み」です。
倉敷市役所に27年間勤めた行政の経験と、倉敷市との共催相談会を4年間続けてきた「不動産・相続の現場」の生の声をもとに、なぜ今これほどまでに地方で空き家が増え続けてしまうのか、その構造についてじっくりとお話ししてきました。
ブログをご覧の皆様にも、当日お話しした内容の「肝（きも）」を少しだけシェアさせていただきますね。
ネットのニュースでは見えない「空き家発生の仕組み」
「高齢化が進んでいるから空き家が増える」 ニュースなどではよくそう言われますが、現場にいる私から言わせれば、それは表面的な理由に過ぎません。
実際の現場で空き家が生まれ、そして「放置」されてしまう背景には、【権利・制度・家族感情】の3つが複雑に絡み合った明確な仕組み（スパイラル）が存在します。
講演でお伝えした主なポイントは以下の3点です。
1. 「名義変更（相続登記）」の後回しが引き起こす連鎖
実家をお持ちの方が亡くなった際、「とりあえず身内だけだし、急いで売る予定もないから」と名義変更を放置してしまうケースが多々あります。 しかし、ここからが問題です。時間が経つにつれて相続人が高齢化し、あるいは次の相続が発生して……と、権利を持つ人間がネズミ算式に増えていってしまうのです。いざ「売ろう」「解体しよう」と思った時には、全国に散らばった面識のない親戚全員の同意が必要になり、手遅れ（売ることも壊すこともできない状態）になってしまいます。
2. 「認知症」という突然のブレーキ
今回の法務局での講演でも特に強い関心を集めたのが、認知症と空き家問題の関係です。 親御さんが施設に入り、実家が空き家になったとしても、親御さんが認知症などで「判断能力がない」とみなされると、子どもであっても実家を売却したりリフォームしたりする契約を結ぶことができません。 結果として「誰も住んでいないのに、手も付けられない」という“ frozen（凍結）”された空き家が街中に大量に生まれてしまう仕組みになっています。
3. 「壊すと税金が高くなる」という固定資産税の罠
「誰も住まないなら壊せばいいじゃないか」と思われるかもしれませんが、日本の税制上、家を壊して更地にすると、土地にかかっていた固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）が外れて、税金が実質上がってしまうという仕組みがあります。 「ボロボロでも建物を残しておいた方が税金が安い」という構造自体が、空き家を放置させる大きな引き金になっているのです。
法務局の皆様とお話しして感じたこと
講演後の質疑応答や意見交換の中でも感じたのは、登記や法律を管轄する「法務局」側も、2024年から始まった「相続登記の義務化」を含め、放置空き家をいかに減らすかという問題に非常に危機感を持っているということです。
行政（市役所）や法務局といった「制度を作る側・管理する側」と、私たちのように「悩んでいる市民の皆様と直接向き合う現場側」がしっかりと手を取り合い、情報を共有していくことの大切さを改めて痛感しました。
まとめ：仕組みが分かれば、対策は打てる！
空き家が増えてしまうのには、明確な「理由」と「仕組み」があります。 ということは逆に言えば、その仕組みを理解してあらかじめ手を打っておけば、自分の実家が「負動産（負の遺産）」になるのを100%防ぐことができるということです。
元気なうちに「名義」と「意思」を確認しておく
認知症になる前に「家族信託」や「遺言」などの準備をしておく
いざ空き家になったら、補助金や制度を正しい順番で活用する
「実家の将来、どうしようかな……」と頭をよぎった時が、一番の動き時です。
法務局での講演経験や、元市役所職員としての知識、そして日々現場で培っている不動産・行政書士の知見をフルに活かして、これからも倉敷の皆様の円満な相続と空き家解決を全力でサポートしてまいります！
実家のお悩みや「何から始めればいい？」という疑問がありましたら、どうぞお気軽に相談会やお問合せからお声がけくださいね。
倉敷市の空き家・相続・不動産の「正直」なご相談はこちら 【相続円満相談室 / 正直不動産】 代表：内川良太郎
元倉敷市役所職員（27年勤続）
行政書士 / 宅地建物取引士
岡山地方法務局での講演をはじめ、行政・公的機関との連携実績多数
倉敷市共催「空き家と相続の相談会」実施（4年目）
