こんにちは！倉敷市で相続専門の行政書士、そして空き家専門の不動産屋として活動している「相続円満相談室 / 正直不動産」の内川良太郎です。
倉敷市役所に27年間勤めていた経験と、倉敷市との共催で「空き家と相続の問題を解決する相談会」を立ち上げて今年で4年目を迎える立場から、今日は不動産と相続の現場で最も多いトラブルについて本音でお話しします。
「実家が空き家になったから、そろそろ売りに出そうか」
そう思い立って不動産屋に相談に行ったのに、「これ、相続登記が終わっていないのでまだ売れませんね」と言われてショックを受ける方が後を絶ちません。
なぜ名義変更（相続登記）をしていないと売却できないのか？ 放置するとどうなるのか？ 元市役所職員・行政書士・不動産業という「二刀流」の目線から、分かりやすく解説します。
結論：名義人（所有者）でない人は、家を売る権利がない
理由は至ってシンプルです。日本の法律では、「不動産の所有者本人しか、その不動産を売却（処分）することができない」と決まっているからです。
例えば、亡くなったお父様の名義のままになっている実家があるとします。
子どもであるあなたが「自分が実家を相続するつもりだし、売却代金ももらう予定だから」と思っていても、登記簿上の名義がお父様のままである以上、法的には売買契約を結ぶことも、買主へ名義を変更することもできません。
買主側からしても、誰が本当の持ち主か分からない不動産にお金を払うわけにはいかないですよね。そのため、売却活動（媒介契約）をスタートさせる大前提として、名義を売主本人へ変更する「相続登記」が絶対に必要になるのです。
さらに注意！2024年4月から「相続登記の義務化」がスタート
「売るときにまとめて名義変更すればいいや」と後回しにするのも危険です。
2024年4月1日から「相続登記の義務化」が始まっています。
不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に正当な理由なく申請を行わないと、10万円以下の過料（罰則）が科される可能性があります。
「古い空き家だから放置でいいや」が通用しない時代になりました。
倉敷市でよくある「名義変更を放置した実家」の末路
市役所勤務の27年間や、毎月開催している倉敷市の空き家相談会（4年目）で、私が実際に目にしてきた「名義放置の恐ろしさ」を2つ紹介します。
1. おじいちゃん名義のまま放置で、相続人が数十人に膨れ上がる
「父の前の、おじいちゃんの名義のままだった」というケースが倉敷市内でも非常に多いです。
おじいちゃんが亡くなってから何十年も放置すると、その子ども、孫へと相続権が枝分かれしていきます。いざ売ろうとした時には、会ったこともない親戚数十人から印鑑（遺産分割協議書への同意）をもらわなければならず、実質的に「売却不可能」に陥るケースがあります。
2. 相続人の一人が「認知症」になって手続きがストップする
名義変更をしないまま数年が経過し、いざ手続きをしようとしたら、相続人である兄弟の一人が認知症を患ってしまった……というパターンです。
判断能力が低下すると、遺産分割協議（誰が家を継ぐかの話し合い）に同意することが法律上できなくなります。こうなると「成年後見人」を立てる必要が出てきたりと、売却までに膨大な時間と費用がかかってしまいます。
相続登記から売却までの「賢い進め方」
空き家をスムーズに、そして損せずに売却するための正しい手順は以下の通りです。
【ステップ1】戸籍を集めて相続人を確定させる
↓
【ステップ2】相続人全員で話し合い（遺産分割協議）を行い、誰の名義にするか決める
↓
【ステップ3】法務局で「相続登記」を行い、名義を変更する
↓
【ステップ4】不動産屋と契約し、売却活動を開始する！
【正直不動産からのワンポイントアドバイス】
「行政書士に相続を頼んで、終わったら不動産屋を探して……」と別々に動くと、手間も時間もかかります。また、不動産の相場感を知らないまま相続手続きだけを進めると、「税金や売却後の手残りで損をした」ということにもなりかねません。
【倉敷市の空き家・相続問題は「ワンストップ」で解決へ】
空き家の売却には、「権利・法律の整理（行政書士の分野）」と「市場での売却・活用（不動産屋の分野）」の両方が不可欠です。
一般的には「行政書士に相談したら不動産屋へ行ってと言われ、不動産屋に行ったら司法書士や行政書士を紹介された」という“たらい回し”が起こりやすいのが現状です。
私ども「相続円満相談室 / 正直不動産」では、元倉敷市役所職員としての知見と、行政書士・不動産業の二刀流を生かし、名義変更の調査・手続きから売却・片付け・解体までを一窓口でサポートしています。
「うちの実家、そういえば誰の名義になってるんだろう？」
「売りたいけれど、何から手を付けたらいいか分からない」
そんな方は、ぜひお気軽にご相談ください。倉敷市で毎月開催している相談会でも、事前のご質問を大歓迎でお待ちしております！
倉敷市の空き家・相続・不動産の「正直」なご相談はこちら
【相続円満相談室 / 正直不動産】
代表：内川良太郎
元倉敷市役所職員（27年勤続）
行政書士 / 宅地建物取引士
倉敷市共催「空き家と相続の相談会」実施（4年目）
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倉敷市で空き家を売ろうにも相続登記ができていないと売れない現実！
カテゴリ：不動産の基礎知識
2026-07-28
