こんにちは！倉敷の空き家再生・売却専門の不動産屋です。
「親が施設に入ることになった」「実家に一人で住む母の今後が心配…」 市役所職員時代から数えると、これまで何百件もの「倉敷の実家・空き家問題」のご相談に乗ってきました。
その中で、私が嫌というほど見てきた光景があります。 それは、「相続が発生してから動いた結果、親族間で揉めたり、手続きが進まなくて税金だけが垂れ流しになる」という大失敗パターンです。
実は、実家をスムーズに、しかも一番トクに手放すための勝負は「相続が発生する前（親御さんがお元気なうち）」に決まります。
今回は、元行政マン＆地元の不動産屋の視点から、今のうちに絶対にやっておくべき「3つの仕込み」をぶっちゃけます！
1. 「認知症」になったらアウト！最強の切り札「家族信託」を検討する
多くの人が勘違いしているのですが、親御さんが認知症などで意思能力が低下してしまうと、実家を売ることも、リフォームすることも、定期借家で貸すことも法律上できなくなります。（成年後見人を立てるという方法もありますが、時間も費用もかかります）。
このケースは、倉敷市玉島乙島のお客様からご相談がありました。
「実家が誰も住まないゴミ屋敷状態なのに、親が認知症だから売却の契約ができない…」と頭を抱えるご家族を、私は何人も見てきました。
そうなる前に有効なのが「家族信託（かぞくしんたく）」です。 これは、親がお元気なうちに「もしもの時は、この実家の処分権限を子どもに託します」という契約を結んでおくもの。名義は親のままで、売却などの手続きを子どもが代理でスムーズに進められるようになります。
2. 「これ、誰の土地？」倉敷特有の「名義変更漏れ」を今すぐチェック
市役所時代に資産税課のデータを見ていて本当に多かったのが、「家の名義が、亡くなったおじいちゃん（あるいは曾おじいちゃん）のままになっている」というケースです。
このケースは、倉敷市粒浦のお客様からご相談がありました。
「固定資産税の通知書は今の親に届いているから大丈夫」と思っていませんか？それは大間違いです！税金の請求先が変わっているだけで、登記上の所有者が昔のままになっていることはザラにあります。
この状態のまま相続が発生すると、いざ売ろうとした時に「全国に散らばった従兄弟（いとこ）全員のハンコが必要」なんていう地獄のような事態になり、事実上売却不可能になります。 今すぐ、実家の「登記事項証明書（登記簿）」を確認してください。もし名義が古いままなら、親御さんが元気なうちに今の名義へ整理しておくべきです。
3. 「3000万円控除」の特例を使える状態にしておく
「実家を売ったら高額な税金がかかるんじゃ…」と心配な方に朗報なのが、「空き家の発生を抑制するための特例（3,000万円の特別控除）」です。
このケースは、倉敷市幸町のお客様からご相談がありました。
これは、相続した実家を売却した際、利益（譲渡所得）から最大3000万円まで控除してくれるという、国からのめちゃくちゃ大きなボーナス制度。ですが、これには「昭和56年5月31日以前に建てられた家であること」「新耐震基準を満たすか、解体して更地にして売ること」など、非常に厳しい条件があります。
また、倉敷市の場合、美観地区周辺の歴史的町並み保存地区や、建築基準法の「再建築不可（車が入らない狭い道）」の倉敷市児島下津井エリアなど、地域によって「更地にするべきか、古民家として残すべきか」の判断が180度変わります。
親御さんがお元気なうちに、「この家は特例が使えるのか？」「倉敷の今の市場なら、建物付きと更地どちらが早く高く売れるのか？」を我々のような専門家に一度査定させておくのが一番の近道です。
まとめ：実家の未来は「親子の会話」から始まる
「実家をどうするか」という話は、子どもから切り出しにくいものです。 でも、放置しておくと、将来のお子さん世代に重い負担（固定資産税の支払い、ご近所からの草木や害虫のクレーム対応など）を課すことになってしまいます。
まずは次の帰省のタイミングで、「この家、将来どうしたい？」と軽めのトーンで聞いてみてください。
「そう言われても、何から調べたらいいか分からない…」 そんなときは、元市役所職員の私を頼ってください。行政の補助金（倉敷市の空き家解体補助金など）の活用法から、民間ならではのスピーディな売却ルートまで、あなたの家族にとってベストな着地点を一緒に見つけます。
相談はいつでも無料です。手遅れになる前に、お気軽にご連絡くださいね！
