【行政書士が教える】親が認知症になったら倉敷市の実家は売れない？空き家問題を防ぐ「家族信託」のリアル
こんにちは！倉敷市で不動産と法律の相談窓口を営んでおります、行政書士の内川です。
「倉敷市内の実家で一人暮らしをしている親が、最近少し物忘れが増えてきた気がする……」
「もしもの時は倉敷の実家を売って、市内の老人ホームの費用に充てようと思っているけれど、大丈夫かな？」
そんな風に、うっすらと親御さんの将来や、倉敷にある実家のこれからに不安を感じていませんか？
実は、今（2026年）私たち倉敷市民が直面している空き家問題の裏には、「親の認知症」という非常に大きな、そして誰もが当事者になり得るハードルが隠されています。
今回は、法律のプロである行政書士の目線から、せっかくの倉敷の実家が「売ることも貸すこともできない最悪の空き家」になってしまうリスクと、それを未然に防ぐ切り札「家族信託（かぞくしんたく）」について、綺麗ごと抜きでお話しします。
1. 知っていますか？親の判断能力が落ちると、倉敷の実家は「凍結」されます
倉敷市にお住まいの方からもよくご相談いただくのですが、多くの人が勘違いしている非常に危険な思い込みがあります。それは、「親が認知症になっても、子どもが代わりに倉敷の実家を売ればいい」というものです。
結論から言うと、それはできません。
日本の法律では、不動産の売却や賃貸、あるいは建物の解体といった大きな契約は、「名義人本人の確かな意思」がないと絶対にできないルールになっています。たとえ実の子どもであっても、親に代わって勝手に倉敷の実家を売ることは法律違反（無効）になってしまうのです。
もし親御さんの認知症が進み、財産の管理能力がないと判断されてしまうと、倉敷の実家は法的に「凍結」されます。
売却して倉敷市内の介護施設費用に充てることができない
古い家を解体して、倉敷の土地を更地にすることもできない
リフォームして、新しい倉敷の住人に貸し出すこともできない
結果として、誰も住んでいないのに、毎年倉敷市役所から固定資産税の通知だけが届く「お荷物な空き家」が強制的に誕生してしまう。これが、今ここ倉敷市でも大問題になっているリアルな現状です。
2. 凍結を防ぐ究極の備え「家族信託」ってなに？
「じゃあ、親が元気なうちに名義を子どもに変えちゃえばいいの？」と思うかもしれませんが、普通に名義を移すと高額な「贈与税」がかかってしまいます。
そこで、倉敷市で実家をお持ちの方にぜひ知っていただきたい仕組みが「家族信託」です。
これは一言でいうと、「実家の名義（管理する権限）だけを、信頼できる子どもに『託す』契約」です。
親御さんが元気なうち： これまで通り、住み慣れた倉敷の実家に住み続けます。
万が一、親の認知症が進んだとき： 実家の管理権はすでに子どもに移っているため、親の判断能力に関係なく、子どもの意思で倉敷の実家を売却したり、施設費用を作るために貸し出したりできるようになります。
成年後見制度（せいねんこうけんせいど）との違い
よく比較されるものに「成年後見制度」があります。これも認知症の親に代わって財産を管理する仕組みですが、原則として「親の財産を減らさないこと（守ること）」が目的の制度です。 そのため、後見人がついた後に「倉敷の実家を売って介護費用にしたい」と思っても、家庭裁判所の許可がなかなか下りなかったり、毎月数万円の費用（専門家への報酬）がずっと発生し続けたりと、柔軟に動かせないデメリットがあります。
その点、家族信託は家族の間だけで柔軟に財産を動かせるため、倉敷市での実家の空き家対策には圧倒的に相性が良いのです。
3. 倉敷の皆様へ、行政書士からお伝えしたい「一番大事な注意点」
ここまで家族信託のメリットをお話ししてきましたが、行政書士として、これだけは絶対に知っておいてほしい「厳しい現実」があります。
それは、家族信託は「親御さんが元気なうち（しっかりとした判断能力があるうち）」にしか契約を結べない、ということです。
少しでも認知症の症状が進み、「契約の内容が理解できない」状態になってからでは、どれだけ子どもが頭を下げても、私たち行政書士や、倉敷市内にある公証役場の公証人は契約書を作ることができません。つまり、手遅れになってしまいます。
「まだ親は元気だし、倉敷の実家の処分なんて縁起が悪い話はしたくない」 その気持ちは痛いほど分かります。でも、元気な今だからこそ、親子で一緒に未来の選択肢を広げるための前向きな話し合いができるのです。
まとめ：倉敷の実家を「お荷物」にしないために
家族信託は、単なる財産管理の手続きではありません。大切な親御さんが最後まで安心して自分らしく生きるため、そして思い出の詰まった倉敷の実家を、次の世代へ揉め事なく綺麗に繋ぐための「家族の愛のカタチ」だと私は思っています。
「うちの家族の場合、倉敷の実家に家族信託は使える？」 「倉敷市内で手続きをする場合、いくらくらい費用がかかるの？」
そんな疑問が湧いたら、まずは一度お気軽にご相談ください。 私は倉敷の不動産のプロ（宅建士）であると同時に、法律の書類を作るプロ（行政書士）でもあります。「倉敷の実家の価値の調査」から「家族信託の契約書の作成」、そして「将来の売却サポート」まで、ひとつの窓口で、倉敷の皆様に寄り添って正直にお手伝いいたします。
手遅れになって後悔する前に、まずは最初の一歩、ここ倉敷で一緒に踏み出してみませんか？
相続に強い正直不動産からは以上でーす！
