本日の夕方に
お客様から電話での問い合わせがありました。
内容としては
ハウスリースバックやリバースモゲージの検討をしている
ということでした。
まずはお客様の状況を聞き取りした上で
「ハウスリースバックとリバースモゲージはしないで下さい」
と電話で回答させていただきました。
まずハウスリースバックとリバースモゲージを
解説させていただきます。
→自宅を売却して現金化し、その家から引っ越すことなく
賃貸物件として住み続けることが出来る制度です。
【メリット】
・売却の現金を得られる。
・引っ越さず住み続けれる
・住宅ローンや固定資産税等の費用が不要となる
【デメリット】
・家賃の支払いが高い
・売買金額が相場より安い
・10年以内に売却金額が底をつく
・買い戻し出来る制度があるが、ほぼ買い戻し出来ない
【トラブル事例】
・家賃を上げられた
・知らぬまに売却された
・家の買い戻し金額が高額だった
・修繕費の負担金額で揉めた
・相続人と揉めた
・定期借家契約終了後、再契約を断られた
・買取額が売買金額より安かった
・自宅の買い戻しに応じてくれない
以上のトラブル事例があります。
そもそも、リースバックの賃料は
周辺地域の相場より割高に設定されています。
家賃の金額は、利回りから計算されるので
周辺の相場とかは関係ありません。
ですから、そのまま家に住み続けたい人の弱みに
上手く付け込んでいる制度です。
やはりトラブルで多いのは
リースバックの物件を収益物件として
勝手に売買されるケースがあるということです。
賃貸で借りている方からすると
不安に思うことはあるかもしれませんが
通常賃貸借契約を結んでいれば
新しい貸主に引き継がれます。
もしリースバック後に買い戻しする場合
その金額が高額になる場合があります。
そもそも、買取金額が安く設定されているため
買い戻しが通常の相場となると高額になることは
必然ということになります。
リースバックで貸主と借主で修繕費の負担トラブルですが
普通の賃貸借契約は、借主の濃い過失によらない設備の故障に
かかる修繕は当たり前に貸主が負担します。
しかしリースバックでは、売却後も元所有者が住み続けるので
設備等の不具合の発見は難しく、特約で修繕費は元所有者に
負担と定められている場合が多いです。
自宅の所有者の相続人とトラブルになることもあります。
特に収益物件に興味が無い相続人からすると
売却したいと思う方も一定数いらっしゃいます。
つまり相続人と揉める可能性と
新しい所有者と揉める可能性があるので
揉める可能性はあるということです。
定期借家契約の契約をしていた場合
定期借家契約の再契約を断られるケースはあり
その再契約を断る理由は
借主を追い出して転売して現金を得ようとする場合
借主の存在は邪魔となります。
だから再契約をしない場合があります。
リースバックでの売却価格は相場より大分安いので
買取の金額は相場の金額に準じるので高くなります。
それは買い取る時は安く買い、売る時は高く売りたい。
ということになってしまいます。
リースバック契約後に
買い戻しに関する契約を口約束でしていると
転売されたり買い戻しを拒否されたりします。
最後に
リースバックやリバースモゲージをしてもいい人は
・余命が短いことが決まっている
・相続人が誰もいない
という方は、リースバックやリバースモゲージを
利用されてもいいと思います。
今回はリースバックやリバースモゲージについて
正直にお話しさせていただきました。
正直不動産の現場からは以上でーす！
