〜空き家活用で創る地域文化の未来〜
日本という国の人口減少に伴い
日本国内に直面している問題が
空き家問題です。
それは日本の問題でもあり
倉敷市の問題でもあります。
従来、国や県や市という行政に
完全に任せきりでありましたが
その問題の解決について
国はノウハウを持つ民間団体と連携し
地域の空きや課題の解決を推し進めるよう
方針転換を決断しました。
全国各地に協議会支部を有する
私たち空き家アドバイザー協議会は
全国組織として情報ネットワークを持ち
空き家や古民家等の活用ノウハウを共有し
多種多様な専門家と共同し
意識も共有しています。
これからも引き続き
自治体や民間企業との多様な連携を重ね
空き家を有するその地域の個性に根付く
問題解決を行います。
その自治体と民間企業を連携すること
それが出来るのが、元倉敷市職員であった
私が出来ることでもあります。
その橋渡しを出来る不動産屋は
なかなか居なかったのが現実です。
この空き家解決のこの活動は
すべてボランティアで行っており
ボランティアでありながら
・毎月定期的に会議と勉強会を行う
・毎月定期的に講演会と相談会を行う
ということをやっています。
しかしこういう活動を行っていかないと
とてもじゃないけど、自然に空き家が減る
ということは起こるはずがありません。
倉敷市のために少しでも活動して
空き家の解消を１件でも多く実行したいと
考えています。
すべては私たちの子供のために！
【住宅・土地統計調査】
５年ごとに行われる「住宅・土地統計調査」は
住宅とそこに居住する世帯の居住状況
世帯の保有する土地などの実態を把握し
その現状と推移を明らかにする調査です。
最新の空き家事情について
まず考えてみましょう。
全国空き家率は過去最高
１位は「徳島県」で１８位に「岡山県」
という状況です。
岡山県の空き家率は2018年から
0.8%アップしています。
総務省発表の「住宅・土地統計調査」は
日本全国にある住宅は6,502万戸のうち
899万戸が「空き家」となっています。
つまり空き家率は13.8％でした。
最も低いのは「沖縄県」で
空き家率は9.3%でした。
平成25年に発表された令和５年の空き家数の
予測は1394万戸でした。
しかし実際の空き家数と比べると
予測値よりかなり少ない数におさまっています。
これは国が積極的に行った空き家対策の効果が
発揮されていると言えます。
このように官民連携で空き家課題解決を進めて
行くことが求められます。
【認知症と空き家】
自宅に住む親に介護が必要となり
施設に入所すると実家が空き家となります。
施設に入居し、自宅を使用しないのであれば
早めに売却や賃貸に出すなどの処分や活用を
行うことをオススメしております。
しかし、そんな考えがあっても
実家の所有者である親が「認知症」などの
意思能力が低下してしまうと、いくら相続人
であっても親の財産を勝手に管理・処分・活用
などを行うことは出来ません。
こうした認知症対策の方法としては
・成年後見人制度
・家族信託
が手段として挙げられます。
〈成年後見制度の活用〉
成年後見制度は、すでに親が認知症になっている
そんな場合に活用できる手法です。
一般的には家庭裁判所が選任した
第三者の弁護士等の法律の専門家を
成年後見人として選出し
成年被後見人（親）の財産の維持管理していく
そういうことを目的にしています。
成年後見制度は
本人を保護するための制度であるため
一般的に財産評価の高いと判断される
不動産を売却する場合は、適切な理由を添えて
家庭裁判所の許可を得る必要があります。
成年後見人には
弁護士等の第三者が選任されているので
家庭裁判所が定めた報酬（月１〜３万円程度）
を支払わないといけない。
という負担が生じます。
成年後見人の選任の申し立ての準備や
申し立てから選任されるまでの期間は
おおよそ数ヶ月を要します。
急いで自宅を処分したい場合には
かなり時間の手間がかかってしまいます。
成年後見制度の利用するには
・手間
・時間
・費用
がかかってしまうため、活用される方は
少ないのが現状です。
こういった理由から
実家は親が生きている間は
放置しておくという方が多いです。
〈家族信託の活用〉
実家は親が生きている間は
放置するような事態を避ける方法があります。
家族が元気なうちに
信頼のおける家族等を受託者として
自宅を信託財産として、信託契約を結ぶ
家族信託という制度があります。
この家族信託を契約すると
親が所有していた自宅不動産は
形的には、受託者（子ども等）である
家族に移転します。
受託者（親）が認知症などの
意思能力が低下した場合でも
受託者によって財産（自宅不動産）の
処分や管理を行うことが出来ます。
信託契約は
・委託者
・受託者
・受益者
の３つの役割で交わされる契約です。
親が財産管理を依頼する
「委託者」兼その契約に基づき
メリットを受ける「受益者」になる。
というのが一般的な形となります。
そうするメリットは
例えば自宅を売却した資金を
入居施設の費用や医療費に充てることが
可能となります。
もし子ども一人に不動産の名義を変えて
全部任せてしまったがために
想定をしていない財産処分が行われる
可能性があります。
そんな時に家族信託の場合
そんな不安がある場合は
他の信頼できる人を人を
「同意権者」として設定しておき
財産の処分に同意がされない場合は
その行為が行われないように
財産処分に制限を設けることが出来ます。
事前に家族信託を設定しておくことで
貢献制度よりも自由度が高い
財産の管理・処分・活用が出来ます。
後見制度vs家族信託を比較した場合
家族信託は初期費用が高額になります。
しかし、数十万円の初期費用が発生しますが
早めに実家を活用できる可能性が大幅に高まり
実家が放置され、資産価値が下がることを
考えれば安い費用と言えるでしょう。
状況によって使える手段は異なりますが
介護や相続の問題は親子で早めに話し合う
それが大切になります。
とにかく
選択肢を広げるために
専門家に相談をすることをオススメします！
