倉敷商業高校バス停の前で正直不動産をしている内川です。
先日、倉敷市白楽町で空き家の相談を受けました。
倉敷市白楽町の土地は、倉敷市内でもかなり高額になるエリアですが
その空き家に入る進入路が１m程しかなく、前面道路も狭いため
売却するにはかなり難しいという説明をさせていただきました。
倉敷市内でも、市街化区域であれば売れるということではなく
まず売れる状態であるかどうか？ということが判断の大きな軸なります。
そのあたりを、説明したいと思います。
倉敷市内の「市街化区域」でも売れ残る不動産の特徴と具体的な対策
「うちは倉敷市内の市街化区域だから、売りに出せばすぐ買い手がつくはず」 そう思っていませんか？
一般的に「市街化区域」は家を建てることが推奨されているエリアであり、需要が高いとされています。しかし、現場で多くの相談を受けていると、どれだけ市街化区域であっても何年も売れ残り続けている土地や建物に数多く遭遇します。
市役所に27年勤め、現在は行政書士・不動産業者として空き家相談を受ける中で見えてきた「売れない理由」と「その突破口」を、倉敷市内の現場リアルを交えてわかりやすく解説します。
なぜ？市街化区域なのに売れ残ってしまう4つの特徴
倉敷市内で「市街化区域なのに問合せすら来ない」という物件には、明確なパターンがあります。
1. 軽自動車すら入れない「道路幅とセットバック」の壁
老松、阿知、水島エリアなどの歴史ある住宅街で非常に多いケースです。 前面道路の幅が4m未満の場合、建て替える際に道路の中心から敷地を下げなければならない（セットバック）ため、ただでさえ狭い土地がさらに削られてしまいます。車が敷地に入らない土地は、現代のライフスタイルにおいて敬遠されがちです。
2. 解体費用の他に数百万円かかる「擁壁・高低差」問題
鶴形山周辺や、児島・玉島エリアの高台にある住宅地に多く見られます。 日当たりや眺望が良くても、道路との間に大きな段差があったり古い擁壁（ようへき）が崩れかけていたりすると、家を解体する費用とは別に数百万円〜1,000万円近くの補強工事費が必要になります。結果として予算オーバーとなり、検討リストから真っ先に外れてしまいます。
3. 境界標がなく、隣人と話がついていない「境界未確定」
代々引き継がれてきた土地（庄地区や茶屋町など）に多い問題です。 「昔からお互い様でやってきたから」と目印の杭がないまま放置されていると、売買時の測量でトラブルになりかねません。特に買い手が住宅ローンを組む場合、隣人の署名・捺印がある「境界確定図」がないと融資が下りないため、売買自体がストップします。
4. 近年の大雨で浮き彫りになった「ハザードマップの指定」
真備地区だけでなく、高梁川・倉敷川周辺の平坦地（笹沖や吉岡、藤戸など）でも意識が高まっています。 市街化区域で周辺環境が良くても、ハザードマップで「浸水深2m以上」などの指定がついていると、特に子育て世代の買い手が慎重になります。
売れ残る不動産を「負動産」にしないための3つの具体対策
「売れない特徴に当てはまっているから諦めるしかない…」と放置するのが一番危険です。空き家のまま放置すると固定資産税が跳ね上がるリスクもあります。
対策①：解体や処分をする前に「専門家」に順番を相談する
「とりあえず更地にすれば売れるだろう」と数百万円かけて解体してしまう方がいますが、これは非常に危険です。再建築不可の土地だった場合、家を壊したことで二度と建物が建てられなくなり、価値が暴落することがあります。「解体する・しない」の判断は必ずプロに見てもらってから行いましょう。
対策②：隣地オーナーへの「打診」や「覚書」で解決の糸口を探る
道が狭い土地や変形地の場合、一般市場で売るよりも「隣の家の方に買ってもらう」のが一番の解決策になるケースがあります。また、境界問題についても、第三者の専門家（土地家屋調査士や不動産屋）を挟むことで、お互いに感情的にならず「将来解体するときに境界を正す」といった覚書を取り交わす着地点が見つかります。
対策③：行政の手続きや活用施策をフル活用する
倉敷市には、条件に合えば使える補助金や制度が存在します。行政手続きの知識があれば、市の補助金を活用して解体費用を抑えたり、特殊な許可申請（位置指定道路の指定など）を通すことで「家が建たない土地」を「建つ土地」に変えられる可能性があります。
まとめ：一人で悩まず、まずは不動産の「現状整理」から、まずはあなたの現在地を知りましょう！
市街化区域で売れ残っている物件には、必ず解決すべき「行政・法律・測量」の課題が隠れています。
一般的な不動産会社で「この条件じゃ売りづらいですね…」と断られてしまった物件であっても、角度を変えて行政手続きや専門知識を組み合わせれば、出口は必ず作ることができます。
「うちの実家、条件が悪いかもしれない」 「何年間も売りに出しているのに動きがない」
とお悩みの方は、まずはどこに問題の原因があるのかを整理することから始めてみてください。
【倉敷市で実家や空き家のお悩みをお持ちの方へ】
一般社団法人 相続と空き家の相談窓口（倉敷市共催・笠岡市共催・浅口市後援）では、毎月定期的に無料セミナーと個別相談会を開催しています。売却・解体・相続手続きまでワンストップでご相談いただけます。お気軽にご利用ください。
