今回は正直不動産が
”市街化区域”と”市街化調整区域”
について
正直にお話ししたいと思います。
それでは、
レッツ、不動産!
#流行りますように
#倉敷市白楽町
#倉敷商業前の正直不動産
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市街化区域と市街化調整区域
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倉敷市の”土地”は
”市街化区域”と”市街化調整区域”に
線引きがされて分かれています。
#岡山市も総社市も分かれているよ
と言われてもどういうことか
分からないと思います・・。
分かりやすく
倉敷市の土地について
元倉敷市役所の経験を生かし
説明していきます。
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市街化区域とは
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倉敷市役所の説明を読むと
◯すでに市街地を形成している地域及び
概ね10年以内に優先的かつ計画的に
市街化を図るべき区域
と書かれています。
#市役所の説明文は大体分かりにくい
#固過ぎて分かりにくい
→簡単に分かりやすくすると
市街化区域とは
”家や店舗等を建てるエリア”として
オススメの区域です。
ということです。
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市街化調整区域とは
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倉敷市役所の説明を読むと
◯市街化を抑制する区域
と書かれています。
#急にコンパクトな説明
→簡単に分かりやすくすると
市街化調整区域とは
”家や店舗は建てて欲しくないエリア”
つまり農地等に使って欲しい区域
ということです。
だから
”市街化区域”と”市街化調整区域”と
土地に色が付けられているように
ハッキリ線引きされ分けられてます。
#ここ大事なポイントですよ
#テストあったら確実に出るよ
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Q.いつ決まったの?
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倉敷市では
→昭和46年9月です。
#かなり前から決まってるよ
こんな昔から
”市街化区域”と”市街化調整区域”に
ハッキリ分けて線引きをされました。
倉敷市の歴史の中で
一時期ではありますが
市街化調整区域内で家を建てれるように
制度改正し”開発許可出来た時期”があった。
#私が市職員時代に制度改正があった
#市街化調整区域で開発許可OKになった
#その時は嘘だろうと耳を疑ったよ
しかし人口減少の流れと
コンパクトシティの流れが相まって
平成24年11月に制度改正され
家が建てれなくなりました。
#これが本来倉敷市が目指すべき姿
#だけど政治の力で制度は変わるよね
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Q.なぜ、線引きがしているの?
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倉敷市の考えは
線引きをして市街化区域を設けて
”住居や店舗等を密集させる”ことに
狙いがあります。
#岡山市も総社市も同じだよ
#私も倉敷市職員だったからよく分かる
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Q.なぜ、住宅や店舗を密集させたいの?
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なぜなら行政の立場から考えると
コンパクトシティ(小さくまとまった町)
を作り、インフラ(道路・水路・下水等)
の整備エリアを小さくすれば負担する
お金が少なくてよくなります。
#それだからコンパクトシティを
#目指しているんだよ
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Q.実際には、何にお金がかかるのか?
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それは
道路・水路・下水・水道などなど
の公共施設です。
倉敷市が管理するものが
あちらこちらに散らばっていると
管理するのにコストが高く付きます。
例えば
人里離れた山の上にある1軒の家のために
水道や道路や水路などを整備していたら
税金の使い方として考えたら
もったいないじゃないですか。
#もったいないオバケが出ます
だから
人が住む場所がコンパクトにまとまると
道路や下水や水道などの公共施設に
お金をかける場所が少なくて済む
というメリットがあります。
#メリットしか無い
#この先人口減少により
#税収の減少も見込んでいます
#持続可能な倉敷市の運営を目指して
倉敷市は
そういった狙いがあり
きちんと線引きを行っています。
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どっちが価値が高いのか?
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では
市街化区域vs市街化調整区域
どっちが土地の価値が高いかは
なんとなく分かると思います。
そうです。
”市街化区域”の方が価値が高いです!
私の考えでは
”市街化区域”の土地をオススメします。
#土地の値段は高いけど
#価値も高いということだよ
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私個人の見解のまとめ
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この先は
私の個人的な考えですが
倉敷市の税収は、この先減り続けます。
#岡山市も総社市も同じですよ
#人口減少するので税収も減少するよね
そのため
今までどおりの税金の使い方を見直し
税収の使い方をさらに考え直す時期が
近い未来に必ず訪れると思います。
#だって税収が減収するんだもん
税収が減少した時
”どこのお金を削るか?”
と考えることは目に見えてます。
#ない袖は振れないからね
そこで目を付けられそうなのは
市街化調整区域のインフラの整備費用を
削ることが検討されると思います。
#だって市街化することを抑制する区域だよ
#都市計画税を払わなくていいんだよ
つまり
市街化調整区域のインフラ整備費用を
切り捨てる日がいつか来るかもしれません。
市役所(公務員)の職員は
理屈が通らないことは、まずやりません。
#職員も考えはしっかり持ってるし
#理屈を一番大事にするから
元倉敷市職員の私の憶測ですが
それなりに説得力はあるとは思います。
弊社では
その”不動産知識をお伝え”いたします。
不動産屋選びは
正直に不動産情報の提供し
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(不動産は金額が大きいから気を付けて)
#1000万円違ったりするよ
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