倉敷商業高校前のバス停の前で、空き家専門の不動産を扱う正直不動産の内川良太郎です。
「家族に笑顔を！あなたに安心を！」を胸に、倉敷の地で相続前から相続後まで、ご家族が円満に手続きを進められるようお手伝いをしています。
訊けばわかるさ！
↓↓↓↓↓↓
当正直不動産（倉敷市役所建築指導課との共催相談窓口）に寄せられるご相談の中で、近年ぐっと増えているのが「いらない山林や田畑（農地）の相続」についてのお悩みです。
「親が倉敷市内に山林や田畑を持っているけれど、誰も農業をやっていない…」 「固定資産税や草刈りの管理費ばかりかかって、売るに売れない…」 「『こんな負動産、要らない！』と兄弟で押し付け合いになりそうだ…」
そうなんです。 かつては大切な資産だった土地も、時代の変化とともに手放したくても手放せない「負の不動産＝負動産（ふどうさん）」へと姿を変えてしまっているケースが倉敷市内でも多発しています。
今回は、なぜ山林や田畑が負動産になってしまうのか、そして放置して家族が揉める前に「今すぐ家族で話し合っておくべきこと」を分かりやすく解説します！
１．なぜ山林や田畑（農地）は「負動産」になりやすいのか？
宅地（家が建っている土地）であれば、最悪売却して現金化できる可能性がありますが、山林や田畑には独特の厳しいハードルが存在します。
① 田畑（農地）は農地法により「誰にでも売れるわけではない」
田んぼや畑は「農地法」という厳しい法律で守られているため、いくら買い手が見つかっても農業者でない人には自由に売ったり貸したりできません。宅地に変更（農地転用）するにしても、市街化調整区域などの制限があると許可が下りないことが多く、手詰まりになりがちです。
② 山林は境界が曖昧で、維持管理のコストばかりかかる
田舎の山林は「どこからどこまでが自分の土地か分からない」というケースが珍しくありません。境界確定だけでも高額な費用がかかる上、倒木対策や害虫・害獣被害、雑草の手入れなど、所有しているだけでコストと管理責任が発生し続けます。
③ 誰も欲しがらないため「押し付け合い」が発生する
相続人が複数いる場合、現金や便利な宅地は取り合いになりますが、収益を生まず費用だけがかかる山林・田畑は「お前が引き取れよ」「嫌だ、兄貴が継げよ」と、親族間での押し付け合い＝トラブルの原因になってしまうのです。
２．山林や田畑の放置が招く「最悪のシナリオ」
「よく分からないから、とりあえずそのまま放置しておこう…」
そうやって問題を先送りにするのが、一番やってはいけないことです。時間が経つと、次のような事態に陥ります。
認知症になり処分や契約ができなくなる： 親御さんが認知症になると、売却や放棄の手続き自体ができなくなります。
数次相続で権利者が数十人に膨れ上がる： 放置している間に子供・孫へと枝分かれし、見知らぬ親戚全員の同意が必要になります。
「相続土地国庫帰属制度」が使えなくなるリスク： 国に土地を返す制度も登場しましたが、境界が未確定だったり建物が残っていたりすると申請すら拒否されてしまいます。
３．相続で揉めないために！今すぐ家族で話し合うべき「3つのこと」
負動産によるトラブルを防ぐ唯一の解決策は、「親が元気なうちに、家族全員で出口戦略を話し合っておくこと」です。
① 「誰がどの土地を持っているか」情報をオープンにする
まずは、倉敷市内（あるいは地方）にどんな土地（山林・田畑・原野）があるのか、名寄帳や固定資産税の納税通知書を確認してリストアップしましょう。子供世代が「そんな土地があったなんて知らなかった」という状態をなくすことが第一歩です。
② 「引き取る人」にどうやって報いるかを決める（代償の準備）
もし長男様などが責任を持って山林や田畑を引き受けるのであれば、「その代わり、預貯金や現金は長男が多く受け取る」「生命保険を準備しておく」といった形で、管理負担に見合った調整を家族内で合意しておきます。
③ 遺言書で「土地の行き先」をハッキリ指定しておく
家族で話し合った結論を、必ず遺言書という形に残しておきます。「山林や田畑は〇〇に相続させる。その代わりに預貯金〇〇円を与える」と明確に指定し、付言事項で「なぜこの分け方にしたのか」の親の想いを添えておくことで、子供たちの争いを100%防ぐことができます。
■ まとめ：負担を次の世代（子や孫）に残さないために
「山林や田畑の相続」は、放っておいて自然に解決することは絶対にありません。もつれた紐と同じで、放置すればするほど結び目は硬くなり、解けなくなってしまいます。
しかし、親御さんが元気なうちに「これは負動産になりそうだから、今のうちにこう処理しておこう」と家族で話し合い、準備をしておけば、大切なご家族を将来のトラブルから守ることができます。
「うちの田んぼや山林、将来どうしたらいいんだろう…」
「子供たちに迷惑をかけたくないけれど、何から始めればいい？」
そう思われたら、どうぞ一人で抱え込まずにご相談ください。
正直不動産では、倉敷市役所に27年間勤めた知識と地元の不動産ネットワークを活かし、土地の調査から遺言書の作成、管理や売却・処分のアドバイスまで、トータルで寄り添わせていただきます。
まずは無料相談でお気軽にお話しをお聞かせくださいね。
倉敷の街で、ご家族が笑顔で未来へ歩んでいけるように！
正直不動産の現場からは以上でーす！
